إيجاري في دبي: ما هو ومتى تحتاج إليه

«إيجاري» هو نظام دائرة الأراضي والأملاك في دبي لتسجيل عقود الإيجار، والالتزام بالتسجيل يقع على المالك — غير أن المستأجر هو من يقدّم الطلب عادةً، وهو من لا يستطيع توصيل الكهرباء والماء ولا استخراج رخصة تجارية في البر الرئيسي ولا فتح ملف كفالة من دونه.

وكثير مما يتداوله الناس عن إيجاري غير صحيح، وأشهر ادعاءين منه يعودان إلى نصوص قانونية مُلغاة. ويعرض هذا الدليل ما تنشره فعلًا دائرة الأراضي والأملاك وبوابة u.ae والإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب بدبي، ويقول أين يتوقف هذا السجل.

ما هو إيجاري

يصفه دليل الإيجار الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك وصفًا مباشرًا: «إيجاري برنامج إلكتروني طوّرته مؤسسة التنظيم العقاري لتسجيل عقود الإيجار»، والتسجيل من خلاله «إلزامي». ومؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) جهة تابعة للدائرة.

وينتج عن التسجيل عقد إيجار مسجَّل يحمل رقم شهادة. وهذا الرقم هو ما تطلبه الأنظمة الحكومية الأخرى.

من الملزَم بالتسجيل

ثمة بيانان رسميان يقفان جنبًا إلى جنب هنا، وكلاهما صحيح.

الالتزام يقع على المالك. تنص u.ae على أنه «في دبي، يجب على الملاك تسجيل عقود الإيجار لدى دائرة الأراضي والأملاك»، كما يتضمن البند 14 من عقد الإيجار الموحّد الصادر عن الدائرة تعهّد المالك بتسجيل العقد على إيجاري.

والمستأجر هو من يقدّم الطلب. تنص صفحة خدمة تسجيل عقد إيجاري وتجديده لدى الدائرة على أن «مقدّم الطلب يجب أن يكون المستأجر أو ممثلًا قانونيًا يحمل وكالة رسمية». وحيث يقدّم المستأجر الطلب، يلزم أن يوافق المالك: تنص الدائرة على أنه «إذا لم يوافق المالك خلال 5 أيام، يُلغى الطلب تلقائيًا».

وعمليًا فإن المستأجر الذي ينتظر تحرّك المالك قد ينتظر طويلًا، والمستأجر الذي يقدّم الطلب يحتاج إلى استجابة المالك خلال خمسة أيام. ولا يستطيع أي من الطرفين إتمامه وحده.

متى تحتاجه فعلًا

أربعة أمور في دبي مشروطة بعقد إيجار مسجَّل، وكلٌّ منها مؤكَّد من الجهة التي تشترطه.

• الكهرباء والماء. u.ae: «تسجيل عقود الإيجار إلزامي لتوصيل خدمات المرافق». فلا إيجاري، لا توصيل من هيئة كهرباء ومياه دبي.
• الرخصة التجارية في البر الرئيسي. u.ae، في خطوات بدء عمل في البر الرئيسي: «في دبي، يجب تسجيل العقد لدى إيجاري».
• فتح ملف كفالة لدى الإدارة العامة للإقامة. تدرج خدمة تسجيل ملف الكفيل لدى الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب بدبي «عقد إيجار مصدّق صادر عن إيجاري أو ملكية عقار صادرة عن دائرة الأراضي والأملاك». وهذه هي الخطوة التي تتيح لك كفالة أفراد الأسرة، ويغطي دليلنا عن كفالة الأسرة للحصول على إقامة في الإمارات بقيّتها.
• تسجيل عقد السنة التالية. تنص الأسئلة الشائعة لدى الدائرة على أنه «لا يمكن تسجيل عقد إيجار لدى إيجاري إذا لم تكن العقود السابقة مسجَّلة». فأي فجوة في السجل يجب سدّها قبل إدخال السنة الحالية.

وتأمّل الأمر الثالث بدقّة. فالمؤكَّد هو ملف الكفالة — الملف الذي يتيح لك كفالة غيرك. ولا توجد صفحة رسمية استطعنا قراءتها تجعل إيجاري شرطًا لإقامتك أنت أو لتجديدها، ولن نكتب أنه كذلك.

كيف تسجّل وكم يكلّف

تنشر الدائرة ثلاث قنوات: نظام إيجاري للمستخدمين المسجَّلين، ومراكز أمناء التسجيل العقاري، وتطبيق «دبي ريست». وقناة التطبيق تشترط أن يكون الطرفان أفرادًا؛ وقناة أمين التسجيل غير متاحة حين تكون الملكية بيد شركة إدارة.

وتعطي صفحة الخدمة لدى الدائرة الإجمالي بمقدار 177.75 درهمًا عبر التطبيق أو الموقع و220 درهمًا عبر مركز أمين تسجيل عقاري. والإجماليان مبنيان بالطريقة نفسها — 100 درهم لتسجيل العقد، و10 دراهم رسم معرفة، و10 دراهم رسم ابتكار، ورسم شريك خدمة يختلف بحسب القناة، مضافًا إليه ضريبة القيمة المضافة على رسم الشريك.

وبمعزل عن إيجاري، تفرض بلدية دبي رسم سكن يُحصَّل عبر فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي، وتصفه u.ae بأنه «يُحتسب بنسبة 5 في المئة من قيمة الإيجار السنوي». وهو ليس جزءًا من رسم إيجاري ولا يُدفع للدائرة.

ما لن نقوله لك لأنه غير رسمي

هذه أكثر أربعة ادعاءات تكرارًا لم نستطع تأكيدها على أي نطاق حكومي.

• «هناك غرامة 3,000 درهم لعدم تسجيل إيجاري». لا يظهر هذا الرقم في أي صفحة لدائرة الأراضي والأملاك أو u.ae أو الإدارة العامة للإقامة استطعنا العثور عليها. والرسمي هنا نتائج لا عقوبات: لا توصيل كهرباء وماء، ولا رخصة في البر الرئيسي، ولا ملف كفالة، ولا تسجيل لعقد هذه السنة قبل تسجيل السنوات السابقة.
• «المحاكم لن تنظر دعواك من دون إيجاري». يعود هذا إلى المادة 4(2) من القانون رقم 26 لسنة 2007، وقد حلّ محلّه القانون رقم 33 لسنة 2008. والنص البديل لا يتضمن مثل هذا المنع. فلا ينبغي تكراره بوصفه قانونًا ساريًا.
• حد أدنى لمدة الإيجار. تقول إحدى صفحات الدائرة إن الحد الأدنى سنة واحدة؛ وتجيب صفحة أخرى عن السؤال نفسه بـ«من أقل من سنة إلى 10 سنوات كحد أقصى». ولا تحمل أي منهما تاريخًا. ولن نؤكد وجود حد أدنى.
• مهلة بالأيام بين التوقيع والتسجيل، وأي قاعدة لصلاحية الشهادة أو انتهائها. لا شيء من ذلك منشور.

وثمة فجوة أخرى جديرة بالذكر: تعذّر الوصول إلى بوابة إيجاري على ejari.dubailand.gov.ae طوال بحثنا، فلا شيء في هذه الصفحة مبني عليها.

نصيحتنا — إرشاد عملي وليس قاعدة منشورة

وُسمت بأنها نصيحة لأن لا صفحة رسمية تنص عليها.

• سجّل فور توقيع العقد لا حين يضطرك شيء إلى ذلك. فكل خطوة لاحقة — الكهرباء والماء، والرخصة، وملف الكفالة — تنتظر الشهادة لا العقد.
• وإن تباطأ المالك، قدّم الطلب بصفة المستأجر وأخبره بأن مهلة الموافقة ذات الخمسة أيام قد بدأت: فالطلب غير المعتمَد يُلغى ولا يُحفَظ.
• راجع سجل التسجيل قبل التجديد لا بعده. فسنة سابقة ناقصة تعطّل السنة الحالية، والعثور عليها أسرع من معالجتها.
• احتفظ بشهادة إيجاري مع ملف الرخصة التجارية لا مع ملف الإيجار — فالرخصة وملف الكفالة هما من سيطلبانها مجددًا.

روجعت الرسوم الواردة في هذه الصفحة في سبتمبر 2026. ولا تحمل صفحات دائرة الأراضي والأملاك تواريخ لكل صفحة، فلا إشارة منشورة تدل على تغيّر أي منها.

أسئلة شائعة

هل تسجيل إيجاري إلزامي في دبي؟

نعم. تنص دائرة الأراضي والأملاك على أن تسجيل عقود الإيجار عبر إيجاري إلزامي، ويتضمن عقد الإيجار الموحّد تعهّد المالك بتسجيله.

من المفترض أن يسجّل العقد، المالك أم المستأجر؟

الالتزام يقع على المالك بحسب u.ae والبند 14 من العقد الموحّد، لكن صفحة الخدمة لدى الدائرة تشترط أن يكون مقدّم الطلب المستأجر أو ممثلًا قانونيًا. والطلب الذي يقدّمه المستأجر يُلغى تلقائيًا إن لم يوافق المالك خلال خمسة أيام.

كم تكلفة إيجاري؟

تعطي دائرة الأراضي والأملاك إجماليًا قدره 177.75 درهمًا عبر التطبيق أو الموقع و220 درهمًا عبر مركز أمين تسجيل عقاري، ويتكوّن من 100 درهم رسم تسجيل و10 دراهم رسم معرفة و10 دراهم رسم ابتكار ورسم شريك خدمة مع ضريبة القيمة المضافة.

هل هناك غرامة لعدم تسجيل إيجاري؟

لا توجد غرامة منشورة على أي صفحة حكومية رسمية في دبي استطعنا العثور عليها. ورقم 3,000 درهم المتداول على نطاق واسع لا يظهر في مصدر رسمي. أما النتائج الرسمية فعملية: لا توصيل كهرباء وماء، ولا رخصة تجارية في البر الرئيسي، ولا ملف كفالة لدى الإدارة العامة للإقامة.

هل أحتاج إيجاري لإقامتي؟

المؤكَّد هو فتح ملف كفالة لدى الإدارة العامة للإقامة، وهو ما يتيح لك كفالة أفراد الأسرة. ولا توجد صفحة رسمية تنص على أنه شرط لإقامتك أنت أو لتجديدها.

هل يمكنني تسجيل عقد هذه السنة إن لم تُسجَّل سنة سابقة؟

لا. تنص دائرة الأراضي والأملاك على أنه لا يمكن تسجيل عقد إيجار لدى إيجاري إذا لم تكن العقود السابقة مسجَّلة.

هل رسم السكن 5% جزء من رسم إيجاري؟

لا. رسم السكن رسم لبلدية دبي يُحتسب بنسبة 5 في المئة من الإيجار السنوي ويُحصَّل عبر فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي، وهو منفصل عن رسم تسجيل إيجاري.